„Das zentrale Problem (…) ist, dass das zur Verfügung stehende Nettoeinkommen in München und in der Region nicht mehr ausreicht, um eine angemessene Wohnung und den sonstigen Lebensunterhalt daraus zu finanzieren.“

Klingt nach einem aktuellen Lamento? Falsch. Das Zitat ist 35 Jahre alt und stammt aus dem „Memorandum zur Wohnungsnot in München“ der AG freier Wohlfahrtsverbände. Damals betrug die Nettokaltmiete in der Landeshauptstadt übrigens noch 12,10 DM (ca. 6,19 €), heute stehen laut Mietspiegel 15,38 € pro Quadratmeter im Mietvertrag. Kaltmiete, natürlich. Die Folgen dieser Entwicklung sind auf unterschiedlichen Ebenen dramatisch. Für Mieter extrem belastend, in zunehmendem Maß aber auch für Investoren, Bauträger und Vermieter existenzgefährdend.

Wie sieht die Lage tatsächlich aus? Und welche Möglichkeiten gibt es, vernünftig gegenzusteuern?

Für die Mehrzahl der Haushalte in Deutschland bedeutet der Posten Miete im Haushalt eine immense Belastung. Zur gestiegenen Kaltmiete fällt ein wachsender Anteil an Nebenkosten an, der sich in Wellenbewegungen nach oben entwickeln. Die Kostensprünge haben zur Folge, dass laut Mieterbund von den 21 Millionen Mieterhaushalten in Deutschland über ein Drittel durch Wohnkosten überlastet ist. 3,1 Mio. Haushalte zahlen für Kaltmiete und Heizkosten mehr als 40 Prozent ihres Einkommens.

Das wird zunehmend auch für Investoren und Vermieter zum Problem. Denn ein Haushalt kann für den Posten "Wohnen" eben nur eine bestimmte Summe zur Verfügung stellen. Wenn Energiekosten einen immer größeren Anteil davon einnehmen, bleibt für die Entwicklung der Kaltmiete immer weniger übrig.

An diesem Punkt sollten wir Nebenkosten noch einmal differenziert betrachten: Während die "kalten" Betriebskosten (wie Straßenreinigung oder Abwasser) laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) langfristig stabil blieben oder real sogar sanken, machten die "warmen" Kosten (Heizung und Warmwasser) im Zuge von Krisen massive Sprünge nach oben.

Ein Blick auf die Zahlen zeigt, wie stark sich dieses Verhältnis verschoben hat. Die durchschnittlichen Betriebskosten lagen 2024 in Deutschland bei 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat. Davon entfielen allein 1,32 Euro auf Heizung und Warmwasser. Fast die Hälfte der laufenden Betriebskosten eines Haushalts hängt damit unmittelbar an Energie. Noch deutlicher wird die Entwicklung im Vergleich: 2022 lagen die gesamten Betriebskosten noch bei 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat, Heizung und Warmwasser bei 1,07 Euro. Innerhalb von nur zwei Jahren sind die Betriebskosten also um rund 17 Prozent gestiegen, die Kosten für Heizung und Warmwasser sogar um rund 23 Prozent.

Lassen Sie uns an diesem Punkt kurz in die Vergangenheit blicken, um die Tendenz glasklar zu formulieren. Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent. Krasser noch ist die Entwicklung der Nebenkosten, basierend auf dem Mietindex. Lagen die Kosten für Haushaltsenergie im Jahr 1995 noch bei 47,9 Prozent, stiegen die Aufwendungen auf 155,1 Prozent im Jahr 2024.

Damit wird das Problem sichtbar. Nebenkosten steigen nicht gleichmäßig. Sie explodieren nicht, weil Müllabfuhr, Hausreinigung oder Versicherungen plötzlich allein die Wohnkosten treiben. Der größte Hebel liegt bei der Wärme. Genauer gesagt bei der Frage, wie ein Gebäude heizt, wie es Warmwasser bereitstellt und wie abhängig es von fossilen oder extern eingekauften Energieträgern ist.

Denn Mieterinnen und Mieter bezahlen am Ende nicht abstrakt eine Kaltmiete plus einzelne Kostenarten. Sie bezahlen eine Warmmiete. Und diese Warmmiete ist für viele Haushalte die eigentliche Grenze des Leistbaren. Wenn ein Haushalt für Wohnen insgesamt nur einen bestimmten Betrag aufbringen kann, dann konkurrieren Nebenkosten direkt mit der Kaltmiete. Jeder Euro, der für Energie gebraucht wird, steht nicht mehr für die eigentliche Miete zur Verfügung.

Die unterschätzte Sprengkraft der Entwicklung

Nehmen wir folgende Situation an: Eine Wohnung soll insgesamt für 12,50 Euro pro Quadratmeter warm vermietbar bleiben. Liegen die Nebenkosten bei 2,30 Euro, bleiben 10,20 Euro für die Kaltmiete. Steigen die Nebenkosten auf 3,50 Euro, bleiben nur noch 9,00 Euro. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung macht dieser Unterschied 96 Euro pro Monat aus. Das ist Geld, das weder beim Vermieter ankommt noch für Finanzierung, Instandhaltung, Modernisierung oder Rendite zur Verfügung steht. Es wird schlicht von den laufenden Energiekosten aufgezehrt.

Genau darin liegt die eigentliche Sprengkraft der Entwicklung. Denn wenn Nebenkosten immer weiter steigen, wird die Kaltmiete nicht automatisch mitwachsen können. Im Gegenteil: In einem Markt, in dem Haushalte auf ihre monatliche Gesamtbelastung schauen, begrenzen steigende Nebenkosten den Spielraum für Kaltmieten. Die Warmmiete wird zur harten Realität. Und die Kaltmiete wird zur Restgröße.

Besonders volatil verhalten sich die Energiekosten

Diese Dynamik zeigt sich auch in den Preisindizes. Haushaltsenergie ist seit 2020 deutlich stärker gestiegen als die Nettokaltmiete. Während die Nettokaltmieten im Index nur moderat zulegten, lag Haushaltsenergie deutlich über dem Vorkrisenniveau.

Besonders stark betroffen waren Erdgas, Heizöl und zeitweise auch Fernwärme. Selbst wenn einzelne Energiepreise zwischendurch wieder gefallen sind, bleibt das Grundproblem bestehen: Energie ist teurer, volatiler und politisch stärker belastet als früher. Die einzige Sicherheit: Fossile Energie wird teurer. Man denke in diesem Zusammenhang kurz an die On-Off-Situation in der Straße von Hormus und dann an die CO₂-Bepreisung. Die künftigen Heizkosten hängen aber nicht nur vom Weltmarkt ab, sondern auch von politischen Vorgaben, Emissionshandel und steigenden Klimakosten.

Damit verschiebt sich der Blick auf Gebäude grundsätzlich. Früher war die Heiztechnik vor allem eine technische Frage. Heute ist sie die entscheidende Frage der Wirtschaftlichkeit. Die Heizung entscheidet darüber, ob Wohnkosten langfristig kalkulierbar bleiben. Sie entscheidet darüber, wie attraktiv ein Gebäude für Mieterinnen und Mieter ist. Und sie entscheidet darüber, wie viel Spielraum für eine tragfähige Kaltmiete bleibt.

Genau an diesem Punkt kommt ein alternatives Gebäudemodell ins Spiel: das All-Electric Building. Gemeint ist ein Gebäude, das Wärme, Warmwasser und Haushaltsstrom konsequent elektrisch denkt. Im Zentrum steht eine Photovoltaikanlage auf dem Dach oder an der Fassade, kombiniert mit Speicher, intelligenter Steuerung und einem Heizsystem, das mit möglichst wenig technischer Komplexität auskommt. Eine besonders schlanke Lösung kann dabei die Verbindung aus Photovoltaik und Infrarotheizung sein.

Der Gedanke dahinter ist einfach: Wenn Energie der größte Treiber der Nebenkosten ist, muss ein Gebäude möglichst viel dieser Energie selbst erzeugen und möglichst effizient nutzen. Statt Wärme über fossile Brennstoffe einzukaufen, zu transportieren, zu verteilen und über komplexe Techniksysteme bereitzustellen, wird Strom direkt im Gebäude erzeugt und dort eingesetzt, wo er gebraucht wird. Für Haushaltsstrom. Für Warmwasser. Für Wärme.

Infrarotheizungen spielen in diesem Modell eine besondere Rolle, weil sie nicht wie klassische Heizsysteme auf aufwendige wasserführende Verteilung, Heizräume, Brennstoffe, Schornsteine oder komplexe Wartungsstrukturen angewiesen sind. Sie wandeln Strom direkt in Strahlungswärme um und können raumweise gesteuert werden. In Kombination mit Photovoltaik entsteht daraus kein einzelnes Produktversprechen, sondern ein anderes Betriebskostenmodell: weniger technische Infrastruktur, weniger Wartungsaufwand, weniger Abhängigkeit von fossilen Energieträgern und mehr Planbarkeit.

Für Mieterinnen und Mieter zählt am Ende nicht, welche Technik im Keller steht. Entscheidend ist, ob die monatliche Belastung bezahlbar und nachvollziehbar bleibt. Ein Gebäude, das einen hohen Anteil seines Energiebedarfs selbst deckt, kann genau hier einen Vorteil schaffen. Die Nebenkosten werden nicht vollständig verschwinden. Aber sie können kalkulierbarer, transparenter und weniger anfällig für externe Preisschocks werden.

Für Eigentümer, Investoren und Bauträger ist das mindestens genauso relevant. Denn wenn die Warmmiete zur entscheidenden Vergleichsgröße wird, wird niedrige und stabile Energiebelastung zu einem wirtschaftlichen Argument. Sie verbessert die Vermietbarkeit. Sie erhöht die Akzeptanz. Und sie schafft wieder mehr Raum für die eigentliche Kaltmiete, weil weniger Geld in unkontrollierbare Nebenkosten abfließt.

Das ist besonders wichtig in einem Markt, in dem bezahlbares Wohnen und wirtschaftliches Bauen immer stärker unter Druck geraten. Wer nur auf Baukosten, Lage und Kaltmiete schaut, greift zu kurz. Die eigentliche Zukunftsfrage lautet: Wie lässt sich ein Gebäude so planen, dass die Warmmiete langfristig tragfähig bleibt?

Die Antwort liegt nicht in einer einzelnen Technologie. Sie liegt in einem Systemwechsel. Weg von Gebäuden, die Energie dauerhaft teuer einkaufen müssen. Hin zu Gebäuden, die Energie selbst erzeugen, intelligent verteilen und effizient nutzen.